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投資用ワンルームマンションとIRR計算

最近親戚(公務員)に
「投資用ワンルームマンションってどうよ?」
というようなことを聞かれました。私は、
「やめた方がいい。とくに『利回り5%』みたいな新聞広告を出しているところはダメ。」
と回答しました。

私も数年前購入を検討したことがありますが、こういう物件どう計算しても儲かりそうにありません。
まず、業者の言う利回り5%とは、
「初年度に12ヶ月フルに入居した場合の家賃合計÷物件購入代金=0.05」
ということであって、債券のように商品の投資利回りが5%というものではありません。
例えばこのマンションに15年間投資して実際に利回り5%になるためには

2008 -10,000,000 購入価格
2009 500,000 収入↓
2010 500,000
2011 500,000
2012 500,000
2013 500,000
2014 500,000
2015 500,000
2016 500,000
2017 500,000
2018 500,000
2019 500,000
2020 500,000
2021 500,000
2022 500,000 その時の物件価格
2023 10,500,000 10,000,000

IRR→ 5.0%

こういう計算にならないといけません(エクセルで計算)。
しかし、15年間入居率が100%で家賃が15年間新築時と同じで15年経過後の物件価格が新築と同じということはまずないでしょう。

そういったことを計算に入れて(それでも激甘ですが)もう一回計算をしてみます。

   差引収入  諸費用 低下率 入居率
2008 -10,030,000 -30,000 100% 100%
2009 470,000 -30,000 100% 100% 500,000
2010 445,000 -30,000 100% 95% 500,000
2011 445,000 -30,000 100% 95% 500,000
2012 397,500 -30,000 95% 90% 500,000
2013 397,500 -30,000 95% 90% 500,000
2014 421,250 -30,000 95% 95% 500,000
2015 375,000 -30,000 90% 90% 500,000
2016 375,000 -30,000 90% 90% 500,000
2017 331,250 -30,000 85% 85% 500,000
2018 331,250 -30,000 85% 85% 500,000
2019 331,250 -30,000 85% 85% 500,000
2020 290,000 -30,000 80% 80% 500,000
2021 290,000 -30,000 80% 80% 500,000
2022 290,000 -30,000 80% 80% 500,000 15年後の物件価格
2023 7,251,250 -30,000 75% 75% 500,000 7,000,000

1.9%

いや、諸費用・入居率・家賃変化率・15年後の価格を激甘で考慮しても2%程度の利回りにしかなりません。ちなみに15年後の価格が50%(5百万円)だと利回りは0.4%となります。
余談ですが、業者がよくトークに使う「節税」とか「減価償却費を経費で落とせる」とかいうことも、会社員や公務員にとってはあまり関係のないことだと思います。

…どうしてそうなるのでしょう?
私の出した結論は「建売業者にお金を抜かれている」です。

不動産投資をするなら
・元々それに適した土地を所有している
・一棟買いできる財力または借金力
・安くて収益力のある物件を探せる能力
のどれかがないとできないのではないかと思います。
サラリーマンや公務員には、そのような能力はまずありません。
それでもやりたい人は、先週の日経ヴェリタスのトップに載っていたように、子供たちが去って余った部屋をリフォームでワンルームにして貸し出すような方法を検討したらいいかと思います。

そういえば青木雄二氏は「5年で元が取れない不動産はダメ」と言ってましたね。

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テーマ : お金の勉強
ジャンル : 株式・投資・マネー

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